10 claves para escoger un buen arrendatario

Para evitar malos ratos futuros es importante realizar una buena evaluación de un posible arrendatario antes de establecer un contrato.

Así lo indica el autor del libro «Cómo invertir en propiedades en Chile», Hernán Herrera, quien agrega que siempre se deben pedir los antecedentes del posible cliente.

1.- ¿Cómo se evalúa un posible arrendatario?

Antes de arrendar debo saber si el flujo de efectivo de mi posible cliente es suficiente. Una forma es calculando que el arriendo no exceda el 30% de sus ingresos. Si una persona me presenta $ 1.000.000 como renta no le puedo arrendar una casa por $ 400.000. Ahora, también depende de la realidad, ya que no es lo mismo arrendar a una persona que a una familia como también es necesario conocer su nivel de endeudamiento. Una persona puede ganar $ 1.000.000 pero si ha tomado un crédito de consumo por $ 50.000.000 hay que considerar este antecedente.

2.- ¿Cómo se examina su realidad familiar?

Debería realizar un estado de situación del arrendatario. Se debe medir el flujo de ingresos, los egresos que tiene y sus deudas. Es importante preguntar cuales son las cargas familiares y si vive a expensas de su sueldo. Esto te da un ranking de cómo se reparte su dinero.

3.- ¿Qué papeles es necesario pedirle?

* Flujo de ingresos, ya sea con comprobantes de sueldo o boletas de honorarios.
* Consultarle qué otras fuentes de ingreso posee.
* Solicitar un DICOM PLUS, ya que viene un dato interesante que es su nivel de endeudamiento, si tiene un crédito hipotecario te puedes quedar tranquilo pero si tiene un crédito de consumo puede estar sobreendeudado.

4.- ¿Qué pasa si el posible arrendatario tiene antecedentes en DICOM?

Es un error no arrendarle a una persona porque aparece en DICOM. Hay muchas personas que están en DICOM porque sufrieron problemas de cesantía en el pasado y asumieron deudas que no pudieron pagar. Lo importante es saber como se comporta financieramente hoy. Por ejemplo, si tiene protestos aclarados significa que se preocupó de regularizar su situación pero si tiene protestos vigentes es preocupante. En el fondo no es tan relevante la parte histórica sino el flujo efectivo actual.

5.- ¿Cuál es la siguiente etapa en la elección?

Entrevistarse con la persona es recomendable porque puedes tener un candidato que cumpla con todos los requisitos pero que sea insoportable como cliente. Terminará llamando a las 3 de la mañana por un problema o será muy conflictivo. Por eso es bueno conocer a la persona antes.

6.- ¿Qué consejos legales son importantes?

Respecto a los contratos uno de los más importantes es que si es un arrendatario nuevo le puedo dejar un contrato vigente por 1 año, pero si tengo dudas puedo determinarlo por 6 meses a plazo fijo y no indefinido.

7.- ¿Cómo se puede asegurar que el arrendatario mantendrá la propiedad en perfecto estado?

El concepto de perfecto estado es subjetivo. Hay cosas que obviamente se van a deteriorar como la limpieza de las paredes, etc.
Legalmente es importante establecer cláusulas objetivas como la forma de pago de la renta, la vigencia del contrato, etc.

8.- ¿Pese a todas estas recomendaciones considera arriesgado el negocio de los arriendos?

Hay un mito urbano con la morosidad del arriendo que está relacionado con otro mito urbano que habla de la morosidad de los bancos. Pero si ves las cifras objetivas la Superintendencia de Bancos señala que los créditos morosos en Chile alcanzan a 0, 98% y estamos hablando de morosidad en todas las colocaciones del sistema bancario. Si se hace una similitud de este porcentaje con los arriendos se puede llegar a un porcentaje de morosidad de arriendos de un 3% como máximo.

9.- ¿Qué pasa con las personas que aún no establecen contratos por escrito y los hacen sólo de palabra?

Los contratos de palabra valen en Chile y la ley establece que en un juicio el juez está obligado a creer al arrendatario y castigar al arrendador por no formalizar la relación.

Lo que tiene que pensar una persona al momento de arrendar es que está emprendiendo un negocio y debe enfrentarlo con cultura empresarial. Hay que tener la mentalidad de un empresario para embarcarse en esta tarea, para que la renta que me paguen sea segura. Además todo negocio tiene sus riesgos y gastos en inversión que debo considerar.