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10 claves para escoger un buen arrendatario

Para evitar malos ratos futuros es importante realizar una buena evaluación de un posible arrendatario antes de establecer un contrato.

Así lo indica el autor del libro «Cómo invertir en propiedades en Chile», Hernán Herrera, quien agrega que siempre se deben pedir los antecedentes del posible cliente.

1.- ¿Cómo se evalúa un posible arrendatario?

Antes de arrendar debo saber si el flujo de efectivo de mi posible cliente es suficiente. Una forma es calculando que el arriendo no exceda el 30% de sus ingresos. Si una persona me presenta $ 1.000.000 como renta no le puedo arrendar una casa por $ 400.000. Ahora, también depende de la realidad, ya que no es lo mismo arrendar a una persona que a una familia como también es necesario conocer su nivel de endeudamiento. Una persona puede ganar $ 1.000.000 pero si ha tomado un crédito de consumo por $ 50.000.000 hay que considerar este antecedente.

2.- ¿Cómo se examina su realidad familiar?

Debería realizar un estado de situación del arrendatario. Se debe medir el flujo de ingresos, los egresos que tiene y sus deudas. Es importante preguntar cuales son las cargas familiares y si vive a expensas de su sueldo. Esto te da un ranking de cómo se reparte su dinero.

3.- ¿Qué papeles es necesario pedirle?

* Flujo de ingresos, ya sea con comprobantes de sueldo o boletas de honorarios.
* Consultarle qué otras fuentes de ingreso posee.
* Solicitar un DICOM PLUS, ya que viene un dato interesante que es su nivel de endeudamiento, si tiene un crédito hipotecario te puedes quedar tranquilo pero si tiene un crédito de consumo puede estar sobreendeudado.

4.- ¿Qué pasa si el posible arrendatario tiene antecedentes en DICOM?

Es un error no arrendarle a una persona porque aparece en DICOM. Hay muchas personas que están en DICOM porque sufrieron problemas de cesantía en el pasado y asumieron deudas que no pudieron pagar. Lo importante es saber como se comporta financieramente hoy. Por ejemplo, si tiene protestos aclarados significa que se preocupó de regularizar su situación pero si tiene protestos vigentes es preocupante. En el fondo no es tan relevante la parte histórica sino el flujo efectivo actual.

5.- ¿Cuál es la siguiente etapa en la elección?

Entrevistarse con la persona es recomendable porque puedes tener un candidato que cumpla con todos los requisitos pero que sea insoportable como cliente. Terminará llamando a las 3 de la mañana por un problema o será muy conflictivo. Por eso es bueno conocer a la persona antes.

6.- ¿Qué consejos legales son importantes?

Respecto a los contratos uno de los más importantes es que si es un arrendatario nuevo le puedo dejar un contrato vigente por 1 año, pero si tengo dudas puedo determinarlo por 6 meses a plazo fijo y no indefinido.

7.- ¿Cómo se puede asegurar que el arrendatario mantendrá la propiedad en perfecto estado?

El concepto de perfecto estado es subjetivo. Hay cosas que obviamente se van a deteriorar como la limpieza de las paredes, etc.
Legalmente es importante establecer cláusulas objetivas como la forma de pago de la renta, la vigencia del contrato, etc.

8.- ¿Pese a todas estas recomendaciones considera arriesgado el negocio de los arriendos?

Hay un mito urbano con la morosidad del arriendo que está relacionado con otro mito urbano que habla de la morosidad de los bancos. Pero si ves las cifras objetivas la Superintendencia de Bancos señala que los créditos morosos en Chile alcanzan a 0, 98% y estamos hablando de morosidad en todas las colocaciones del sistema bancario. Si se hace una similitud de este porcentaje con los arriendos se puede llegar a un porcentaje de morosidad de arriendos de un 3% como máximo.

9.- ¿Qué pasa con las personas que aún no establecen contratos por escrito y los hacen sólo de palabra?

Los contratos de palabra valen en Chile y la ley establece que en un juicio el juez está obligado a creer al arrendatario y castigar al arrendador por no formalizar la relación.

Lo que tiene que pensar una persona al momento de arrendar es que está emprendiendo un negocio y debe enfrentarlo con cultura empresarial. Hay que tener la mentalidad de un empresario para embarcarse en esta tarea, para que la renta que me paguen sea segura. Además todo negocio tiene sus riesgos y gastos en inversión que debo considerar.

Cómo llenar tu hogar de energía positiva

buena energia El tema de las energías espirituales ha ganado mucha importancia en los últimos años ya que, aunque muchos se mantienen escépticos en el tema, otros prefieren creer que estas están en todas partes y que tienen una gran importancia en nuestra vida y emociones.

En el hogar la concentración de energías se pueden percibir en cada habitación y rincón, reflejándose además en cada uno de los integrantes de la familia.

Por esto después de una discusión, enojos o tristezas, entre otros, de un momento a otro se empieza a sentir un ambiente tenso que no desaparecerá hasta impregnar todo de energías positivas.

Mantener un equilibrio energético en el hogar es posible, en especial cuando llegan esos momentos de dificultades y problemas. Para lograrlo, primero que todo se debe asumir una buena actitud y con ello atender las siguientes recomendaciones.

Combatir la negatividad y ambientes pesados en el hogar no tiene que ser algo tedioso, ya que es muy fácil darle paso a las energías positivas.

Prepara una mezcla de agua, vinagre blanco, limón, piedras de cuarzo blanco y mirra. Antes de utilizarla, déjala a la luz de la luna.
Rocía el líquido en puertas y ventanas y límpialos con un paño blanco limpio.
El líquido restante se puede utilizar para limpiar otros ambientes y las piedras de cuarzo blanco se pueden colocar en algún rincón.

La acumulación de polvo, suciedad y objetos sin valor también puede influir en el aumento de negatividad en el hogar.

Es muy importante sacar uno o dos días de la semana para hacer una limpieza general del hogar, asegurándose de limpiar cada rincón.

Arriendo de propiedades: Lo que las partes deben conocer

arriendo

Los principales aspectos del arrendamiento están regulados en el Código Civil y en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos.

Uno de los conflictos que más se suscita entre las personas dice relación con el incumplimiento del contrato de arrendamiento de bienes raíces. Son varias las situaciones que se puedan dar: negativa del arrendatario para hacer abandono del inmueble, cánones (rentas) impagos, deterioro de la propiedad, responsabilidad por conflictos vecinales, obligaciones tributarias, etc.Son tantas las personas defraudadas con ocasión de este contrato que durante este año la Cámara de Comercio de Santiago creó un registro de arrendatarios morosos similar al sistema DICOM. Se pretende incentivar el cruce de información para que con ello las partes se encuentren en mejor pie para negociar, con lo cual el arrendador podrá consultar la conducta de un eventual arrendatario y por otra parte este último tendrá un mayor poder de contratación si tiene un historial positivo.Los principales aspectos del arrendamiento están regulados en el Código Civil y en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos. Esta última ley establece la irrenunciabilidad de los derechos por las partes, ya que sus normas son consideradas de orden público.

Formalidades del contrato, ¿es necesario escriturarlo?

Si bien es cierto este contrato es consensual, es decir, basta la sola voluntad de las partes para que se entienda celebrado, su escrituración será beneficiosa por varias razones. En primer lugar por motivos probatorios, ya que en caso de controversia cada una de las partes podrá apoyarse en lo que establezca el contrato, por ejemplo, el valor de la renta y su forma de reajuste (cabe destacar que ante la falta de escrituración se tendrá como renta el valor señalado por el arrendatario), la duración del contrato, el destino del inmueble y cantidad de ocupantes (muy frecuente en el caso de casas ubicadas en balnearios). También es conveniente señalar en una escritura el inventario de bienes que compone una propiedad y señalar su estado de conservación. En alguno de los temas que siguen se expondrá, más específicamente, alguna de las ventajas de la de la formalización de este contrato.

Decoración Eco-amigable, una buena opción para tu hogar.

ecoamigable La decoración eco-amigable es un aspecto clave si deseamos tener un hogar más verde. Son muchas, casi infinitas, las posibilidades que nos brinda el reciclaje creativo y también el mundo vegetal para llenar nuestro hogar de objetos ecológicos y de plantas para que cumplan la doble función de resultar decorativos, en ocasiones, también prácticos.

Será fácil encontrar modos de hacer tu hogar más ecológico reciclando o reutilizando objetos cotidianos de uno u otro modo, crando adornos con Naturaleza muerta, como hojas o flores secas, y también viva, rodeándonos de plantas ornamentales.

Por un lado, hemos de tener en cuenta que la decoración ecológica ha de basarse en principios básicos como las famosas tres erres de la ecología: reciclar, reutilizar y reducir. Entre otras cosas, ello significa que todo aquello que pueda tener una segunda vida será un buen candidato como materia prima para el reciclaje o, cómo no, también para volver a utilizarse con el mismo u otro fin.

Además, reducir los objetos decorativos es otro modo de tener una actitud ecológica. Por lo tanto, aunque los objetos no se hayan fabricado con materiales reciclados de forma casera o adquiriéndolos -siempre con su respectivo certificado eco-, tener una decoración minimalista igualmente ayuda a cuidar el planeta.

En otro sentido, la decoración ecológica puede referise a la elección de materiales éticos hacia el medio ambiente y las especies, ya sean procedentes de animales en extinción (objetos de marfil o pieles de tigre) o simplemente respetuososos con el derecho a la vida de los animales (pieles de conejo, de cordero o, por ejemplo, piel de vaca), por lo que su concepto es tan amplio como flexible.

Así es, la madre Naturaleza es una diseñadora de lujo que nos brinda grandes posibilidadesd para decorar nuestro hogar. Los resultados pueden ser todo lo complejos que queramos, pero también lograremos auténticas maravillas sin apenas esfuerzo.

Las hojas secas, los frutos de otoño, las piñas, las conchas recogidas a la orilla de la playa, las flores secas… Aprovechar todos estos elementos para decorar es todo un reto para la imaginación, que puede ir desde un simple ramillete o la colocación de hojas secas en el cristal de la ventana, colgando del techo o bajo un cristal hasta su transformación mediante pinturas, realización de composiciones, centros de mesa, coronas de flores, y un largo etcétera de adornos.

Delincuencia en Chile: ¿Victimización o percepción?

El año 20 robo en casa 15 dejó de manifiesto que en temas de seguridad ciudadana el gobierno está en deuda. La delincuencia sigue siendo la principal preocupación de los chilenos -un 58% de la población la menciona como prioridad según la última encuesta CEP, superando incluso a temas como educación y salud- y es una de las áreas peor evaluadas en cuanto a la gestión del gobierno, obteniendo un 93% de desaprobación según la encuesta Adimark (noviembre 2015).

Si bien es cierto que los niveles de victimización han disminuido conforme a las estadísticas oficiales (Encuesta ENUSC 2014), por otro lado, en el ámbito de la percepción de inseguridad, la tendencia es inversa. ¿Se trata entonces de un simple problema de percepción, como apuesta el diseño que proviene desde La Moneda? ¿O hay elementos en el análisis que están siendo omitidos?

A la hora de observar el comportamiento de la delincuencia en 2015, y visualizando las cifras entregadas por Carabineros para la región Metropolitana, se demuestra un aumento significativo en los niveles de robos con violencia (aumento de 5,23%), además de un incremento de 9,97% en robos en lugares no habitados -concentrándose ambos ilícitos en la zona centro norte- y un crecimiento de 6,27% en las cifras de robo con intimidación. Los datos recién expuestos vienen a romper con la percepción de que sería exclusivamente la zona oriente la que registra mayores alzas, ya que se aprecia una normalización de las cifras también en otros sectores. Lo anterior se apoya también en las cifras entregadas por la encuesta Paz Ciudadana y Adimark (2015), las cuales evidencian un alza significativa en cuanto al porcentaje de hogares en los cuales algún miembro ha sido víctima de robo o intento de robo en el nivel socioeconómico bajo (39%).

Adicionalmente la ENUSC 2014 demuestra que la percepción, es decir, quienes declaran percibir un aumento en la delincuencia, llegó a un 79,9%, lo que significa un aumento significativo en comparación con 2013, tendencia al alza que se repite si nos enfocamos en la percepción de exposición al delito la cual aumentó de un 38,3% a un 43,8% en 2014.

De este modo, es innegable la disociación existente entre victimización y percepción del delito, la cual se ve demostrada por un importante aumento en la cantidad de hechos delictuales revelados día a día por la prensa. Respecto de lo anterior, tampoco podemos omitir en el análisis el gran número de ilícitos que ni siquiera son denunciados, se trata de una “cifra negra” que actualmente llega al 46,6% (Paz Ciudadana-Gfk Adimark 2015).

Sin duda, el aumento en la percepción de temor e inseguridad se condice con un alza en la violencia con que se cometen los robos y una nueva especialización de éstos. En este sentido, es necesario poseer un diagnóstico claro que admita la existencia de una gran cantidad de ilícitos que no son denunciados, para de este modo cuestionarse qué llama a la población a no denunciar, además de indagar en el real origen de los delitos y sus nuevas expresiones como los “portonazos”.

Entonces, el principal desafío para la administración de Bachelet en materia de delincuencia es ser capaz de disminuir la percepción de inseguridad, en conjunto con la cifra de delitos, ya que si efectivamente las políticas públicas actuales están atacando de alguna manera a la delincuencia, lamentablemente sus resultados no se condicen con el gran aumento en la violencia de los delitos. Queda en evidencia que el problema de la delincuencia en Chile no obedece exclusivamente a un problema de percepción; efectivamente nos encontramos ante un escenario complejo en el cual la sesgada visión del gobierno parece estar obviando en su análisis elementos esenciales.